Сколько можно заработать на инвестициях в индустриальную недвижимость

Складской или производственный объект может стоить от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов рублей, и такая сумма по карману далеко не каждому инвестору. Однако, существуют фонды коллективных инвестиций, где порог входа начинается с нескольких тысяч рублей. На Западе это весьма популярная форма трастовых фондов недвижимости (REIT). В России — это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ). Причем сегодня в стране появляются проекты, дающие инвесторам не меньшую свободу действий, чем с REITs.

В западных REITs, как и в российских ЗПИФах могут быть разные типы недвижимости. Как понять, чему отдать предпочтение? Для начала стоит ориентироваться на цифры. Например, рынок индустриальной недвижимости, в отличие от офисной или торговой, в 2021 году прошел через период рекордов и антирекордов: аналитики JLL посчитали, что ставки аренды на складские помещения в Москве за год выросли на 26%, а свободных площадей становится все меньше. Например, в Московском регионе доля свободных складских помещений составляет всего 0,5%. При этом введено более 1,2 млн кв. м индустриальной недвижимости, что превышает тот же показатель прошлого года более чем на 20%. Объем сделок на рынке — 2,5 млн кв. м, это на 50% выше, чем в 2020 году. Прогноз на 2022 впечатляющий — 1,7 млн кв. м складских и производственных площадей планируются к введению в эксплуатацию. Основными драйверами на этом рынке являются компании из сегмента e-commerce, логистической отрасли и ретейлеры, на которые приходится большая часть нового строительства объектов недвижимости и ее долгосрочной аренды.

Взглянем на статистику. Например, в Канаде на 1 человека приходится 4,5 квадратных метра индустриальной недвижимости, в Германии — 4,2, в США — 3,5, а в России — только 0,2. То есть российский рынок индустриальной недвижимости еще очень далек от насыщения. Следовательно, потенциал для его роста в течение многих лет весьма велик.

Очень важно, чтобы фонд уже являлся собственником объектов недвижимости, генерирующих арендный поток. В таком случае инвестиции будут работать сразу с момента приобретения паев. Не менее важным является качество и ликвидность объектов внутри фонда. Если фонд уже имеет историю не только покупки, но продажи объектов с прибылью, то шансы инвестора на то, что управление недвижимостью происходит эффективно, повышаются. Другим критерием выбора становится порог входа и ликвидность паёв фонда, а также возможность докупать и продавать паи в любое время. Фонд должен быть биржевым и желательно в первом котировальном списке Московской биржи. Есть ли на российском рынке такой инвестиционный инструмент? Да! В июле 2020 года российский девелопер PNK group объявил об открытии инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов PNK rental (ЗПИФ «ПНК-Рентал»).

Основной бизнес девелопера — строительство индустриальных зданий. И фонд ему нужен для ускорения процесса продажи объектов с арендным потоком. Здания PNK востребованы на рынке, однако инвестиционные сделки с крупными инвесторами длятся долгие месяцы. Например, строительство индустриального здания занимает от 5 месяцев, а сделка по его продаже может длиться 6-9 месяцев. Если сократить срок сделки до одного-двух, то за один календарный год можно построить не одно, а два подобных здания.

В инвестиционном фонде уже построенные объекты с заключенными договорами аренды, которые соответствуют критериям качества PNK group и международным стандартам FM Global. Обычно на готовые объекты PNK с арендным потоком претендуют сразу несколько покупателей — крупных инвестиционных фондов. Но с лета прошлого года приоритетное право покупки лучших объектов PNK на особых условиях принадлежит ЗПИФ «ПНК-Рентал». В этом фонде инвесторы вкладывают средства во все здания одновременно. Такая диверсификация делает инвестиции более защищенными. На январь 2022 года в фонде 3 объекта общей площадью более 100 тыс. кв. м и стоимостью порядка 5 млрд рублей. Арендаторами этих объектов являются компании «ВкусВилл», ALiDi и Ozon. Поставка в фонд новых зданий с арендным потоком происходит по мере привлечения частных инвестиций.

Да! Начинающие инвесторы могут присоединиться к инвестиционной стратегии PNK rental на платформе pnkrental.ru. После простой регистрации можно сразу начать инвестировать. В личном кабинете вы найдете все свои документы, а каждый квартал будете получать индивидуальный отчет с комментариями управляющего.

Если у вас есть брокерский счет, то вы можете купить паи ЗПИФ «ПНК-Рентал» и на Московской бирже. Тикер — ЗПИФ ПНК. Торговый код — RU000A1013V9. В октябре 2021 года паи фонда переведены в первый уровень списка бумаг, допущенных к торгам на Московской бирже, а это говорит о ликвидности и надёжности паёв, а также о прозрачности управляющей компании.

На платформе pnkrental.ru минимальная сумма инвестиций составляет 5300 рублей на которые приобретаются три пая с минимальным остатком денежных средств. Вносить средства и выводить их можно неограниченное количество раз.

При покупке паев фонда на бирже минимальная сделка — от одного пая.

Прогнозируемый доход на пай в I квартале 2022 — в диапазоне 45-47 рублей, что при текущей рыночной стоимости пая соответствует доходности 10,5-11% годовых.

Все арендные договоры ЗПИФ «ПНК-Рентал» являются долгосрочными (от 5-ти лет) и имеют ежегодную индексацию арендной ставки на 4-5%. Таким образом, ожидаемая целевая среднегодовая доходность в пятилетнем горизонте может составить 12-14% годовых.